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Tout ce qu'il faut savoir avant d'investir au Maroc


Le royaume a lancé depuis quelque temps d’importants chantiers et projets immobiliers qui se caractérisent par leur diversité afin de répondre aux besoins de tout un chacun ainsi que ses ressources financières. D’ailleurs cette variété entre les riads, les villas, les duplexes, le moyen standing, etc. a su convaincre de nombreux étrangers notamment des français, de s’installer au Maroc ou d’y acquérir une résidence secondaire, voire même opter pour de l’investissement locatif. Quelle que soit la raison, il faut bien réfléchir et bien préparer un tel projet avant de se lancer. Voici ci-après quelques informations et conseils utiles avant d’acheter au Maroc.




Déterminer le type du bien immobilier
Il importe de bien définir le type d’actif immobilier dans lequel investir et surtout la raison d’une telle acquisition. A ce propos il faut savoir si ce bien sera considéré comme une résidence principale ou secondaire ou est ce qu’il fera l’objet d’un investissement locatif. Puis il faut tenir compte des divers services et caractéristiques dudit bien à commencer par sa position, son environnement, la proximité des facilités et du transport, etc.

Décider des moyens de financement

Opter pour un autofinancement complet du projet ou recourir à un crédit immobilier influence aussi la décision, surtout qu’il faut prendre en considération les ressources existantes et celles à venir. En cas de crédit immobilier il importe également d’étudier la part de l’apport personnel et la capacité d’endettement. Comme il faut tenir compte des revenus, de la situation familiale, de la durée du prêt, etc. Puis vient la phase où il serait nécessaire d’étudier les différentes offres des établissements bancaires notamment en termes de taux d’intérêt, de l’assurance du crédit, de la possibilité du remboursement anticipé, entre autres.

Se renseigner sur le marché de l’immobilier
Avant de se lancer dans l’aventure de l’investissement immobilier, il serait judicieux de commencer par se renseigner sur l’offre et la demande sur le marché, ainsi que sur les prix pratiqués dans les différentes régions et pour les divers segments proposés. Il est recommandé de s’adresser aux promoteurs immobiliers et les agences spécialisées ou les agents assermentés qui sont les principaux acteurs que ce soit pour recueillir les infos et les renseignements nécessaires ou pour avoir l’assistance dans le processus d’achat. Il faut surtout éviter les personnes opérant dans l’informel connus sous le nom de samsaras. Ces derniers peuvent exiger de recevoir une commission sur un bien qui n’est pas en vente ou qui n’est pas réglementaire donc non titré. Il serait pertinent à ce propos de faire la distinction entre les biens notamment fonciers qui sont immatriculés et titrés et les biens adulaires dont il faut vérifier l’origine du titre et son détenteur. Seules l’immatriculation et l'inscription dudit bien au cadastre foncier confèrent un droit de propriété définitif et irrévocable.



Réunir des infos sur le bien et son environnement

Après avoir fixé son choix sur le bien immobilier et être satisfait de la zone et du quartier de même que la proximité des différentes commodités (école pour les enfants, transport, etc.). Il ne faut pas négliger la qualité de l’isolation thermique et phonique et la présence de nuisances sonores à proximité. D’un autre côté il est préférable de jeter un coup d’oeil au niveau du parking et du sous-sol. Une fois une telle vérification est faite en bonne et due forme alors il est temps de regarder de plus près l’actif immobilier. A ce sujet il serait pertinent de collecter les avis auprès des habitants des environs, les problèmes qu’ils ont rencontré, la position des différentes pièces par rapport au soleil, parmi d’autres.

Il est toujours préférable de s’adresser directement à un promoteur mais surtout se renseigner à son sujet. Il ne faut pas hésiter à chercher des informations sur les programmes antérieurs de ce dernier et sur sa surface financière de même que sa réputation. La meilleure chose à faire et de se rendre sur place, pour voir le bien à acquérir et juger notamment de l’emplacement et de la qualité intrinsèque de la construction. En effet au royaume, il est très courant que les projets soient vendus sur plan et au moment de la livraison on se rend compte qu’il y a un décalage sérieux entre la maquette et le produit final. En vue d’éviter tout écueil, il est conseillé de demander une attestation de conformité auprès du promoteur et qui est fournie par le bureau de contrôle dépendant de l'État. Il s’agit d’un certificat attestant de la qualité et de la facture des matériaux utilisés que ce soit pour les murs, la plomberie, la menuiserie,l’isolation, etc. Mieux encore, il est préférable de solliciter les services d’un architecte pour avoir son avis sur les différents projets.

Puis il faut passer à la phase des renseignements à obtenir auprès de la conservation foncière ou le syndic de l’immeuble en cas de copropriété. Une telle précaution n’est pas inutile surtout si on souhaite éviter les mauvaises surprises. Il est nécessaire de vérifier si la copropriété est correctement gérée, s’il y a des travaux encours ou votés entre autres.

Solliciter les services d’un avocat ou d’un notaire
Une fois toutes les données sont réunies et qu’on est satisfait du projet, il est temps de solliciter les services d’un avocat ou d’un notaire pour s’occuper de toute la procédure juridique. Globalement cette dernière est assez aisée, mais la présence d’un professionnel est requise pour la rédaction des actes d’achat/vente et pour s’assurer de la clarté de toutes les clauses avant la signature. Un notaire se charge aussi de toute la procédure à entamer auprès de la conservation foncière et de la direction des impôts pour l’enregistrement de l’acte.

Entamer les démarches au niveau de la banque

L'acquéreur d’un bien immobilier au Maroc doit transférer ses fonds en devises au Maroc sur un compte non résident, ou ce qui est appelé communément un compte en dirhams convertibles. Une telle démarche va permettre à l’acheteur de rapatrier aisément ses recettes en cas de vente. Une telle procédure se trouve grandement facilitée grâce à la présence de nombreux établissements bancaires français à travers leurs filiales au royaume. Sont présentes sur place toutes les filiales des grandes banques françaises comme la Société Général, le Crédit du Maroc (filiale du Crédit Agricole), et la BMCI. Sinon pour les banques marocaines elles peuvent accorder un prêt immobilier, sous réserve que l’apport en fonds propres en devises s’élève à 30% du prix de vente. Le reste est financé donc par un crédit immobilier cautionné par une hypothèque sur le bien ou par une garantie d'une banque étrangère.



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A vérifier pendant vos visites
Au Maroc, la loi est moins protectrice vis-à-vis de l'acheteur : il n'existe pas d'équivalent de la garantie des vices cachés ou de la loi Carrez sur les certificats de surface. Si, en France, le notaire procède à différentes vérifications destinées à assurer la sécurité de la vente (situation cadastrale, hypothécaire, locative, servitudes existantes), cela n'est pas aussi systématique au Maroc.
Vérifiez tout ce qui est annoncé, comme les équipements et leur fonctionnement, les dimensions, etc.

Pensez aussi à contrôler certains détails pratiques, comme l'accessibilité. Par exemple, si vous achetez un riad à restaurer, vérifiez qu'il est accessible en camion. Cela n'est pas évident s'il est dans une médina. Si les matériaux doivent être acheminés à dos d'âne, les travaux seront moins aisés.












 




 
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